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不動産を家族信託する方法と売却する場合の注意点

不動産を家族信託する方法と売却する場合の注意点

2022.11.08

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認知症になれば不動産を売却できなくなります。
自身の不動産を誰かに引き継ぎたいのなら遺言が有効ですが被相続人が亡くなった時しか活用できません。家族信託なら親が認知症になった時にも柔軟に引き継ぐことができます。
家族信託の契約条項に売却を盛り込めば、不動産を売却することも可能です。

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【この記事を読んでわかること】
家族信託と遺言の違いは効力の発生時期や書き換え可能かなど
家族信託と成年後見の違いは家族信託のほうが自由度がある
不動産を家族信託にすると不動産を共有することで起きるトラブルの回避や自由度の高い継承ができる
不動産を家族信託にするには登記が必要であり、手続きのコストがかかる

家族信託とは？
不動産を家族信託にするメリット
不動産を家族信託する際の注意点
家族信託の不動産を売却するには？
まとめ

家族信託とは？

家族信託とは、自分が認知症などにより自分で財産の管理ができなくなった時のために、家族などに財産の管理・処分の権限を与えることができる制度です。
　財産の所有者である委託者が信託契約などによって、受託者に財産の管理・処分の権限を与え、受益者がその収益を受け取るという仕組みです。
　もし、親が認知症になれば、預金を下ろすことも不動産を売ることもできなくなってしまいます。
　たとえば、委託者である親に何かあった時に、子が受託者として不動産を管理し、受益者も親にすれば、不動産の収益はそのまま親が受け取れて、必要な資金を確保できます。

遺言や成年後見との違い

　家族信託はよく遺言や成年後見と比較されます。
　まず、遺言は被相続人の死亡により効力が発生し、家族信託は両当事者の望む時期から効力が発生します。遺言は認知症になったらという使い方はできません。
　遺言は一次相続にしか使えませんが、家族信託は孫の代の二次相続に使うことも可能です。　遺言は何度でも自分で書き換えることが可能ですが、家族信託は委託者だけで書き換えることはできません。
　成年後見制度は家族信託同様に親が認知症になった時に使える制度です。任意後見の場合、家庭裁判所の監督のもとで財産保全が求められるため、家族信託のような自由度がありません。
　家族信託なら不動産の処分も信託契約書を作成していれば可能ですが、成年後見制度では売却・処分はできません。
　ただ、成年後見制度には被後見人の生活・療養・介護などの手続きを行うことができる身上監護権があります。家族信託でも内容を含めることは可能ですが、基本的には身上監護権はなく、成年後見制度の併用が必要となります。

不動産を家族信託にするメリット

特に不動産は家族信託にするメリットは大きいです。
　認知症で要介護状態などになってしまうと、自身で契約手続きをすることが難しくなり、所有している不動産の管理・売却も困難となってしまいます。
　介護期間は平均で約45カ月となっており、最大で180カ月という厚生労働省のデータもあります。
　家族信託なら、夫が要介護状態になっても、妻や子どもの生活資金として不動産を活用できますが、成年後見制度では、本人の財産や資金は本人の介護のためにしか使うことが使うことができません。
　ほかにも不動産を共有することで起きるトラブルの回避や自由度の高い承継をすることも可能です。

参考：厚生労働省

不動産共有によるリスクを解消できる

　不動産を共有するとトラブルになると言われています。　なぜなら、共有者間で合意がなければ、何事も動かすことができず、合意に至るまでが困難だからです。
　共有の持分は割合部分に関係なく、不動産を利用する権利があるので、売却なら全員の合意、賃貸であっても過半数の同意が必要です。
　対策が不十分なまま相続が発生してしまうと、さらに相続人が増えて、さらに合意形成が難しく、問題が複雑化することも考えられます。
　家族信託を利用すれば、兄弟姉妹AとBの財産をCが管理するという信託契約ができ、Cは同意を得ることなく、不動産の管理や売却することも可能です。収益はCが独占することなく、AやBに分配できて、公平な仕組みでトラブルを回避できます。

継承の自由度が高く遺言効果も

　遺言書の効力は子どもの代の一代限りですが、家族信託は孫やその先の世代までの財産承継を指定することも可能です。生前に効力を持たせるだけでなく、亡くなってからの次世代以降の承継者を指定できるので、遺言のような機能を果たすことができます。
　法定相続ならば、相続人が亡くなれば、その子どもが代襲相続という形になりますが、家族信託はその人の代わりに財産を承継する人を指定できます。
　たとえば、子どもがいない夫婦なら、委託者・受益者が夫、受託者を甥とした場合、第1受益者を夫、夫が亡くなれば第2受益者の妻、妻が亡くなれば信託契約が終了し、甥が残余財産を承継するという指定が可能です。
　これを受益者連続型信託契約といいます。
　遺言などの通常相続では、相続が発生すると財産を一括で受け取ることしかできませんが、財産の受け渡しを分割で指定でき、不動産と金融財産を分けて承継させることができます。

不動産を家族信託する際の注意点

家族信託はまだ歴史が浅く、まだまだ家族信託の専門家は少ないです。
　司法書士や弁護士や税理士の領域ですが、誰もが家族信託のプロというわけではなく、経験のある専門家に任せた方がいいでしょう。
　家族信託が節税効果になると広告する金融機関もたまにありますが、信託財産以外の所得との損益通算ができないことや、不動産の評価額を下げられるなどの相続税対策にはならず、節税効果は期待できません。
　家族信託は万能ではなく、信託財産以外の財産については遺言書を作成していないと、遺産分割協議書作成でトラブルになりかねません。
　何代か先まで指定できる受益者連続型の信託はトラブルを解決する手段として有効ですが、長期にわたって拘束をかけてしまうことにもなりかねず、慎重な判断が求められます。
　家族信託は自分ですることも可能ですが、不動産登記や税金や相続の専門的な知識も求められるため、専門家に任せるか、意見を取り入れながら進めていく方がいいでしょう。

登記が必要

不動産を家族信託にする際には登記が必要です。
　信託契約書だけでは足りず、登記がなければ、効力が認められません。
　家族信託に必要な登記は所有権移転登記と信託登記があります。
　所有権移転登記は所有権を委託者から受託者へと移転する登記で、法律で義務化されてはいませんが、登記がなければ家族信託したことを第三者に主張できず、もし委託者がほかの人に譲渡して登記してしまうと、受託者はその権利を主張できなくなってしまいます。
　信託登記は信託法という法律で定められており、所有権登記と違い必須です。
　分別管理義務という受託者の固有財産と登録財産を分けて管理する義務があり、登記・登録ができる財産については登録が義務付けられています。不動産は信託登記することで、その義務を果たすこととなっており、免除できない強行規定となっています。
　信託が終了する際には、所有権登記も信託登記も抹消手続きが必要です。

コストがかかるなどのデメリットも

登記する際には司法書士へ依頼することとなりますが、登記手続きの費用は5万円～15万円くらいが一般的です。
不動産登記には登録免許税がかかりませんが、信託登記には土地が固定資産税評価額の0.3％、建物には固定資産税評価額の0.4％が課せられます。
不動産を家族信託すると、登記の義務のほかにも、帳簿などの作成や受益者への報告、保存義務などの手間がかかります。
税務申告の義務もあり、信託財産から不動産所得がある人は、確定申告の際に通常の不動産所得とは別に信託財産に関する明細書を作成しなければなりません。
　家族信託は自由度が高いなどのメリットがある反面、受託者に負担や義務が大きいというデメリットもあります。家族によっては不公平感もあり、受託者を引き受けてくれる人が身内に見つからないということも考えられます。家族が納得できるような家族信託にできるように専門家を交えて内容を検討するのもひとつの方法ですが、信託銀行や信託会社の商事信託サービスを利用する方法もコストを比較して、導入するのもひとつの方法でしょう。

家族信託の不動産を売却するには？

　不動産を家族信託にすれば、信託契約書の中で処分の権限を与えれば受託者の裁量で不動産を売却することも可能です。
　親が元気なうちはいいですが、認知症が進行し、手続きが困難になってしまうと家を売却することが困難となってしまいます。
　介護施設に入ってしまい空き家になることも避けたいところで、空き家にするくらいなら実家を売却して、そのお金を親の介護にかかる老後資金として活用するという選択肢の幅を広げることも可能です。
　受託者が売主となって手続きをしますが、不動産が信託財産だからといって、売却に不利になることはありません。売却することで、買主に所有権が移転するので、信託登記も抹消となります。
　不動産を売却することで得たお金は信託財産となります。そのお金で新たな不動産を購入したならば、信託財産の不動産として扱われ、受益者である親の財産ということになります。

記載が無ければ契約内容の変更で対応

　基本的に家族信託の信託契約書の中に、不動産売却に関する記載が無ければ、受託者は不動産を売却できません。
　しかし、信託契約書の内容を変更するか、信託契約を一時的に解除すれば、委託者の意思で不動産の売却は可能です。
　信託契約書の変更には、委託者・受託者・受益者全員の合意が必要ですが、信託目的に反しないことが明らかであるときには、受託者と受益者の2名の合意で変更が可能です。
　ただし、信託契約の変更時に、委託者が認知症等などにより判断能力が低下していた場合は、変更ができなくなるリスクがあります。
　信託契約には信託契約変更書の作成が必要で、専門家に依頼すれば、報酬などの費用が発生します。

受益権を売却することも

　家族信託の不動産の売却には、不動産そのものを売却することだけでなく、不動産そのものを売却せずに、賃料収入などの信託受益権だけを売却することも可能です。
　節税効果にはなりますが、アパート以外なら需要がないので、あまり一般的ではありません。

売却には譲渡所得税が課せられることも

　家族信託は節税にはなりませんが、税金の負担が増えるわけではありません。しかし、信託内容によっては、増減することもあるので、なるべく税負担が少ない方法で家族信託をしたいところです。
　家族信託の不動産を売却する際には、不動産取得税と登録免除税が課せられます。それは通常の不動産売却と同じです。

不動産取得税は固定資産税評価額の3%~4%が課せられ、家族信託で受託者に名義変更する際にはかかりませんが、家族信託終了後に受託者が不動産を引き継ぐ場合には不動産取得税がかかります。
受託者が所有することになるので、不動産の所有者に課せられる固定資産税の負担も受託者がすることになります。

　不動産を売却する際には登録免許税がかかりますが、家族信託なら所有権移転だけでは、登録免許税はかかりません。信託登記には登録免許税が課せられていますが、売却などでかかる所有権移転登記の税率の5分の1となっています。

家族信託そのものに節税効果がなくても、もし受託者に委託者から預貯金を託されて、それを不動産購入などで相続税の評価額を減額することにより、相続税を軽減、もしくは基礎控除内にすることで相続税を節税することも可能となります。
　一方で、信託受益権の売却には不動産を売却する扱いにはならず、不動産取得税はかからず、登録免許税も不動産1個につき1,000円となっており、大幅に節税ができます。

まとめ

　不動産を家族信託にすることで、親が認知症になった時でも、受託者が管理できて、利益をそのまま親が得ることもでき、場合によっては売却することもできて、遺言や成年後見と比べて、自由度が高く、柔軟な活用法ができるのが特徴です。
　相続で、不動産を共有名義にすることで起きる兄弟姉妹でのトラブルも回避でき、子の代の一次相続だけでなく、その先の二次相続も指定できるのが特長です。
　自由度が高いからこそ、相続・税金・不動産などの幅広い知識が求められるので、司法書士や税理士などの家族信託の経験が豊富な専門家の力も必要となります。
　家族信託は受託者の裁量で不動産を売却することも可能ですが、信託契約書に記載がなければ、原則売却ができず、契約の際に委託者・受託者・受益者と内容をじっくり検討しなくてはならないでしょう。

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