フリーランスは賃貸の審査に通りにくい？審査通過のポイントを解説

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フリーランスの場合、賃貸物件の入居審査に通過することが、会社員よりも難しいと言われています。

本記事では、フリーランスが入居審査に通過するのが難しい理由、通過するためのポイントを解説するほか、連帯保証人が用意できない時に利用できる家賃保証会社の仕組みと特徴を分かりやすく説明します。

• 【この記事を読んでわかること】
• フリーランスが賃貸の入居審査に通りにくい理由には支払い能力についての信頼度の低さなどがある
• フリーランスが賃貸契約の審査に通過するための主なポイントは9つ
• 連帯保証人を立てられない場合は家賃保証会社を使える物件もある

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フリーランスが賃貸借契約の入居審査に通りにくい理由は3つ

フリーランスは一般的に会社員に比べ賃貸借契約の入居審査に通りにくいと言われています。たとえ同じ年収であっても会社員は審査に通るのに、フリーランスでは通らないということがあります。

フリーランスが賃貸借契約の入居審査に通りにくいと言われるのには下記の理由があります。

• 支払い能力の信頼度
• 経費計上後の所得額
• 貸主の意向

それぞれについて説明します。

理由①支払い能力の信頼度

会社や団体などに所属せず、仕事に応じて自由に契約して収入を得るフリーランスは、会社員と異なり毎月の収入が第三者により保証されていません。そのため、家賃の支払い能力に関する一般的な信頼度は会社員よりも低くなります。

任意で保険等に加入していない限り、病気や怪我などによって自分が働けなくなった場合に収入が途絶える点も、フリーランスは収入が不安定であると思われる理由です。

賃貸借契約を行う上で、借主の家賃の支払い能力は、不動産エージェントや貸主がもっとも重視するものです。

理由②経費計上後の所得額

フリーランスで節税に力を入れると、課税対象となる年間所得は、経費の計上などによって実際の収入に比べ大きく下がることがあります。その場合、所得の割に家賃が高い印象を与えてしまい、審査に影響することがあります。

年収としては会社員だった頃よりも多く稼いでいるにもかかわらず、経費計上後の所得額が低めに出ている場合は注意が必要です。

理由③貸主の意向

貸主の意向として、フリーランスの人の入居が断られる場合もあります。

貸主のこれまでの経験から、家賃を滞納された、勝手に事業所として利用された、不特定多数の人が出入りして他の住人から苦情が出た等の問題があった場合などが想定されます。

フリーランスになりたての場合はさらに審査に通りにくい

フリーランスになりたてや、なって1年目以内の場合に賃貸借契約を結ぶのはさらに難しいとされています。

理由としては下記の通りです。

• 収入を説明できる書類が少ない
• 社会的信用が低い

それぞれについて説明します。

収入を説明できる書類が少ない

フリーランスの1年目は、フリーランスとしての年間実績がなく、年間収入を証明できる公式な書類が出せません。

そのため、家賃を払うのに十分な収入を得られるのか、客観的に判断するための材料が足りないと判断される場合があります。

社会的信用が低い

フリーランスは「自由業」と似た意味で理解される傾向があり、会社員に比べて社会的信用が低い点が入居審査にはネックとなります。

フリーランスとして十分な実績があればポートフォリオや数字によって自分のビジネスの継続性を説明することができますが、1年目の場合は実績が溜まっていないため、不動産エージェントや貸主の信頼を勝ち取るのは容易ではないでしょう。

フリーランスが賃貸契約の審査に通過するための9つのポイント

フリーランスが賃貸契約の審査に通過するために、抑えておきたいポイントは以下の9点です。

• 収入の証明になりうる適切な書類を提出する
• 前職の源泉徴収票を使って継続的な収入があったことを伝える
• 収入や貯蓄を証明する資料を提出する
• 家賃と収入のバランスを考慮した物件を選ぶ
• 客先常駐の場合は在籍確認に協力してもらう
• 身元と収入のしっかりした連帯保証人を用意する
• 職業は「フリーランス」ではなく職種を書く
• 社会的信頼を得るために気を配る
• フリーランスに理解のある不動産屋・大家さんの物件を選ぶ

それぞれについて説明します。

収入の証明になりうる適切な書類を提出する

収入の証明になりうる適切な書類をできる限り入手し、提出しましょう。

家賃を払う能力を証明するための書類は、会社員であれば、会社が発行する「雇用契約書」や「給与支払（見込）証明書」、「前年度の源泉徴収票」などですが、フリーランスの場合にそれらは存在しません。

下記のような書類によって収入を証明し、家賃を払う能力について説明しましょう。どの書類が適切かは状況によって異なるため、不動産会社にも相談しましょう。

①住民税の課税証明書
②所得税の納税証明書
③確定申告書の控え

それぞれについて説明します。

①住民税の課税証明書

住民税の課税証明書（全項目証明）には、前年の所得額が記載されています。住民税の課税額決定は6月上旬のため、証明書の発行が5月以前なら前々年の、6月以降なら前年の所得証明となることに注意しましょう。

発行は必要な証明年度の1月1日現在の住所を管轄する役所に依頼します。自治体によって異なりますが、基本的には郵送請求もしくは窓口請求で、有料となります。

②所得税の納税証明書

税務署で発行される国税（所得税）の納税証明書にも、前年の所得金額が記載されています。

納税証明書には大きく4種類あり、発行にはそれぞれ料金がかかります。所得税の納税証明書の提出を求められた場合は、どの納税証明書を提出すべきか、不動産会社に確認しておきましょう。

納税証明書の種類	証明内容
納税証明書（その1）	納付すべき税額、納付した税額及び未納税額等の証明
納税証明書（その2）	所得金額の証明 （個人は申告所得税及復興特別所得税に係る所得金額、法人は、法人税に係る所得金額です。）
納税証明書（その3）	未納の税額がないことの証明
納税証明書（その4）	証明を受けようとする期間に、滞納処分を受けたことがないことの証明

納税証明書は、確定申告書類を提出した住民票の所在地を管轄する税務署で取得できます。取得方法にはオンラインによる請求、郵送か来所による書面による請求があります。

参考：国税庁｜［手続名］納税証明書の交付請求手続

③確定申告書の控え

確定申告書の控えも、前年度の所得を証明するための書類として使用することができます。

確定申告書の控えとは、確定申告を行った際、税務署が書類受領を示す「収受日付印（受付印）」を押した書類です。

窓口で確定申告書類を提出した場合は、その場で控えを受け取ることができます。郵送やオンラインで申請した場合は、それぞれ請求の方法が異なるため、国税庁のサイトなどで確認しましょう。

なお、確定申告書の控えを収入の証明に使用する場合、申告が簡便な白色申告よりも複雑な会計手続きが必要な青色申告のほうが信頼性が高いとされています。

参考：国税庁｜申告書の提出方法

前職の源泉徴収票を使って継続的な収入があったことを伝える

フリーランス一年目で昨年のフリーランスとしての所得を証明するものがない場合、前職の源泉徴収票を用意し、これまで継続的な収入があったことを伝えることも有効です。

フリーランスになる前はどの程度の収入を得ていた人物なのか、どのくらい貯蓄がありそうか、貸主が推定する資料にもなります。

直近の収入証明が、前職の源泉徴収票となる場合は、手元に準備しておきましょう。

収入や貯蓄を証明する資料を提出する

収入に関する適切な書類が提出できない場合は、金融機関の通帳に記載の、収入に関する入金履歴の写しなどを添付して、入居審査を行うことがあります。

また、収入状況だけでは審査が難しい場合には、銀行の残高証明書などで資金力を説明することで審査が通ることもあります。複数口座がある場合、目安として預金が300万円以上ある口座について残高のわかる書類が必要です。

借りる物件の賃料にもよりますが、ある程度の預貯金があれば、滞納の心配が軽減されるためです。

家賃と収入のバランスを考慮した物件を選ぶ

入居審査では、家賃と収入のバランスの面からも借主が判断されます。会社員の場合、月収の3割以下の家賃が入居審査に通りやすいバランスと言われています。

ただし、フリーランスの場合はそれよりも家賃の割合を低く抑え、月収の20～25％の物件を探すといいでしょう。フリーランスは経費の出費などで、一時的な手持ちが少ないことが想定されるためです。

客先常駐の場合は在籍確認に協力してもらう

フリーランスではあっても、企業や法人に在籍しているという証明は、貸主の信頼を得る手段になります。

エンジニアの業務委託契約などで客先に常駐している場合は、在籍確認の書類を作成してもらえないか、クライアントに聞いてみることはできるでしょう。

身元と収入のしっかりした連帯保証人を用意する

入居審査では、連帯保証人を立てるよう求められる場合もあります。その場合、連帯保証人には、親や兄弟などの借主から距離の近い親族で、かつ安定した収入のある人が適しています。

連帯保証人は借主が家賃を払えない場合に、借主に代わって貸主への支払い義務を負います。

連帯保証人にも、収入証明が必要な場合があるため、書類をスムーズに出してもらえるかも合わせて確認しておきましょう。

職業は「フリーランス」ではなく職種を書く

賃貸契約申込書の職業を書く欄には「フリーランス」ではなく、具体的な職種・仕事名を書くようにしましょう。

「Webデザイナー」や「ITコンサルタント」「システムエンジニア（ソフトウェアの設計・開発）」など、その分野に詳しくなくとも、具体的な業務が想像できる言葉遣いにするといいでしょう。

職業欄に「フリーランス」や「自営業」と書いてしまうと、どんな仕事をしている人なのかが分からず、貸主は不安になってしまいます。ビジネス用の自分の名刺があれば、必要に応じて添付するのも効果的でしょう。

社会的信頼を得るために気を配る

会社が後ろ盾になってくれる会社員とは異なり、フリーランスは、自分の社会的信頼を自ら作り出す必要があります。

そのためにも、不動産会社に行くときは服装や髪形などの身だしなみや、下見の際の振る舞いなどには気を遣いましょう。不動産会社の担当者は「トラブルを起こす心配がない人かどうか」という人柄などもみています。また、不動産会社からの借主についての情報は貸主へ伝わります。

身だしなみ、言動などは収入状況以外で信頼性を示す大切なポイントとなるため、気を配りましょう。

フリーランスに理解のある不動産屋・大家さんの物件を選ぶ

不動産会社や大家さんによっては、フリーランスに理解があり、借主として歓迎している場合もあります。そういった物件・不動産会社を選ぶのも、入居審査に通りやすいポイントです。

フリーランスも利用できる家賃保証会社の仕組みと特徴

最近、不動産会社や大家さんによって、家賃保証会社への加入を賃貸借契約の条件にしているところがあります。

フリーランスでも利用できる家賃保証会社の仕組みについて説明します。

家賃保証会社の具体的な仕組み

家賃保証会社では、借主が家賃を滞納した場合に、貸主に対して家賃の支払いを保証するサービスです。保証会社が貸主へ家賃を補填したのち、借主に対して回収を行います。

賃貸保証会社を利用するかどうかは、貸主や不動産会社が決定します。賃貸保証会社への加入が入居条件となっている場合は、連帯保証人の有無を問わず、加入しなくてはいけません。

賃貸保証会社の利用では、家賃に応じた保証料（保証委託料）を借主が支払います。保証料は、契約時に家賃の30～100％を支払い、2年目以降は、更新時に家賃10％程度の保証料がかかります。

家賃保証会社を利用するメリット

借主にとって家賃保証会社を利用するメリットを3つ説明します。

連帯保証人がいなくとも賃貸契約ができる場合がある

賃貸保証会社への加入があれば連帯保証人がいなくとも家賃滞納時の保証があるため、賃貸契約ができる場合があります。中には、連帯保証人と保証会社への加入の両方を求める物件もありますが、多くはどちらかで済むことが多いです。

フリーランスなどの収入が不安定な借主でも審査が通りやすい

賃貸保証会社が家賃を肩代わりしてくれるシステムは、貸主にとっては大きな安心になります。連帯保証人を立てられない場合、収入が不安定な場合であっても、保証会社に加入すれば入居審査に通りやすくなります。

敷金が減るケースがある

賃貸保証会社のプランには、賃料滞納だけでなく、原状回復費用が貸主への保証に含まれるものがあります。そのようなケースでは、貸主は借主の退去時に備えて敷金を預かっておく必要がなくなり、借主から見ると初期費用を抑えることができるメリットがあります。

家賃保証会社を利用するデメリット

借主にとって家賃保証会社を利用するデメリットは以下の2つです。

費用がかかる・費用が高い

契約時とその後、保証の更新ごとに払う保証料は安くはなく、返ってこない費用です。その物件に住み続ける限り掛かるため、経済的な負担となります。

契約できる物件が限定される

連帯保証人を立てられないため、家賃保証会社を利用したいと考える場合でも、すべての賃貸物件で保証会社を利用できるわけではありません。
家賃保証会社利用を前提としている場合、入居できる物件の幅が限定されてしまうでしょう。

まとめ：フリーランスで賃貸の入居審査を通過するには十分な準備が大切

フリーランスでの賃貸の入居審査は、会社員の時の入居審査より難しいのは事実です。ただし、家賃の支払い能力証明のための書類の準備や、収入と家賃のバランスなど、ポイントを抑えれば不可能ではありません。

賃貸契約の際は、物件の選定や不動産会社とのコミュニケーションに気をつけて、入居審査を有利に進めましょう。

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